Определение полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью воспроизводства (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

физический износ;

функциональный износ;

внешний или экономический износ.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и / или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы:

метод экономического возраста;

метод сравнения продаж;

метод разбивки;

метод экспертных оценок.

При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации для определения износа объекта оценки наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод экономического возраста.

Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:

где: Инакопл. - накопленный износ; ЭВ - эффективный возраст; ОЭЖ - общая экономическая жизнь; ПВС - полная восстановительная стоимость.

При определении накопленного износа объекта оценки эксперты-оценщики учитывали его возраст и фактическое состояние.

Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности, принятое в 1970 году, приведено в Приложениях 3 и 4 к Общей части к сборникам УПВС. Согласно этим Приложениям все здания делятся на шесть групп в зависимости от материала конструктивных элементов. В настоящее время наряду с существующей методикой эксперты пользуются методикой распределения зданий по группам капитальности, приведенной Н.Я. Кузиным в Учебном пособии "Рыночный подход к оценке зданий и сооружений". По методике Кузина здания делятся на девять групп в зависимости от материала конструктивных элементов, I группа (по УПВС) разделена на 3 группы с более подробным описанием.

Нормативный срок службы зданий по методике Кузина Н.Я.:

Другие материалы

Экономика и оценка стоимости движимого и недвижимого имущества
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. В соответствии со статьей 5 ФЗ от 29.07.1998г. №135 ...

Исследование материально-производственных запасов на ООО Владелита
Материально-производственные запасы являются частью оборотного капитала, их грамотный, систематизированный учет является гарантией эффективного управления предприятием. Отсутствие достоверности данных о наличии и движении материально-производственных запа ...