Определение полной восстановительной стоимости

Полную восстановительную стоимость можно оценить по двум видам стоимости: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

В современной практике оценки применяют следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

метод укрупненных элементных показателей стоимости;

метод единичных расценок.

При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.

Полная восстановительная стоимость определялась с использованием Справочника оценщика "Жилые дома", издание 2, Ко-Инвест, 2003 год.

За базу расчетов принимаются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен января 2003 года на единицу площади. Основная формула для расчета:

ВС = ВС03 ´ О Кк Кр И03-тек,

где: ВС - восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;

ВС03 - стоимость 1 м2 площади здания - аналога в уровне цен января 2003 г., руб.;

О - площадь объекта оценки, м2;

Кк - коэффициент перехода от одной группы капитальности здания к другой;

Кр - коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания.

И03-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с январем 2003 года (Индексы цен в строительстве. Ко-Инвест № 60 за 2007 год, раздел 2; табл. 2.6).

При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учитывать предпринимательскую прибыль, которая служит вознаграждением инвестору за риск строительства и отражает степень риска и уровень компетентности инвестора, связанные с реализацией строительного проекта. В соответствии со статьей к.т.н. Яскевича Е.Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости".

Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства

Для расчетов принято значение ставки 44%.

Для получения полной восстановительной стоимости объекта оценки к восстановительной стоимости необходимо прибавить предпринимательскую прибыль и налог на добавленную стоимость - НДС (18%).

Другие материалы

Направления и школы экономической теории
Тема данной курсовой работы занимает особое место в структуре общей экономической теории, так как она является своеобразным методологическим введением в изучаемый курс. Необходимо выяснить, что исследует общая экономическая теория, какие приемы она для э ...

Инвестиционная политика в антикризисном управлении (на материалах ОАО Промприбор)
В настоящее время российская экономика находится в продолжительном кризисе. Причиной которого, с одной стороны, стали нараставшие противоречия в экономическом развитии страны, а с другой стороны, - современные, но не последовательные реформы. В результате ...