Особенности оценки объектов залога

Виды стоимости, подлежащие определению для целей кредитования под залог.

Стоимость предмета залога не имеет однозначной трактовки ни в практике кредитования, ни в научной литературе. Так, практикующие оценщики при определении стоимости имущества, служащего обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют "рыночную стоимость" и "ликвидационную стоимость" или "стоимость ограниченной реализации".

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, определяется "рыночная стоимость" объекта оценки.

Таким образом, возникает вопрос - достаточно ли определения для целей кредитования под залог (для принятия решения о выдаче кредита) рыночной стоимости закладываемого имущества или же необходимо выделять какую-то "залоговую стоимость".

Нужно сказать, что Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности не содержат среди видов стоимости такого вида как "залоговая стоимость". Тем не менее, в научной литературе достаточно часто встречаются определения залоговой стоимости.

Обзор понятий залоговой стоимости в современной научной литературе свидетельствует о неоднозначности существующих мнений.

Чаще всего залоговую стоимость определяют как стоимость имущества, используемого в качестве обеспечения возврата кредита. К примеру, Н.А. Щербакова характеризует залоговую стоимость следующим образом: "Залоговая стоимость - стоимость имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита".

В словаре оценочных терминов залоговая стоимость интерпретируется как "стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива". Очевидно, в данном определении термин "ипотечный кредит" можно понимать в широком смысле, т.е. кредит, обеспечением которого служит любое имущество, а не только недвижимость. Явным недостатком данного определения является употребление понятия "актива", поскольку это в известной мере противоречит существующим международным стандартам, которые рекомендуют при оценке собственности в ситуациях, не связанных с оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин "активы" заменять на термин "собственность". Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки. Тем не менее, нужно отметить, что приведенное определение залоговой стоимости содержит такие важные элементы, как, во-первых, риск кредитора, покрываемого залоговой стоимостью, во-вторых, необходимость количественного определения размера ссуды, обеспечиваемой залогом. Другой учебник вводит в определение залоговой стоимости такой элемент как тот факт, что последняя является формой гарантии кредитору: "стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств".

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие материалы

Система поиска резервов повышения интенсификации и эффективности производства (на материалах ОАО Промприбор)
На современном этапе развития России, обеспечение стабильной работы предприятий по выпуску конкурентоспособной продукции, является задачей первостепенной важности для управляющих всех уровней. Важнейшей качественной характеристикой хозяйствования н ...

Бригадная форма организации и оплаты труда на материалах ОАО Автоагрегат
Факторы и отдельные элементы мотивации использовались задолго до появления понятия «мотивация» и еще в древности знали, что людей можно побудить к деятельности либо поощряя их, либо наказывая. Наказания являются действенной мерой, но должны использоваться то ...