Подходы к оценке

Затратный подход при оценке недвижимости основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка прочих затрат застройщика, связанных со строительством;

оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли;

оценка величины общего накопленного износа;

оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки с учетом общего накопленного износа улучшений;

оценка рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости.

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость есть стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

В Стандартах оценки даны определения стоимостей воспроизводства и замещения.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

При оценке объектов, возведенных по типовым проектам, определяется воспроизводственная стоимость, а при оценке старых уникальных и созданных по индивидуальным заказам объектов рассчитывается стоимость замещения, так как воспроизведение такого объекта экономически неоправданно.

Далее, из полной восстановительной стоимости вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ объекта - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта.

Сравнительный подход при оценке недвижимости основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Перейти на страницу: 1 2

Другие материалы

Государственное регулирование инновационной деятельности в Республике Казахстан
Инновация - это конечный результат деятельности, получивший воплощение в виде нового или усовершенствованного продукта, внедренного на рынке, нового или усовершенствованного технологического процесса, используемого в практической деятельности, либо в ново ...

Пути снижения себестоимости продукции на ООО Завод Краски КВИЛ
В современной, быстро меняющейся, обстановке перехода к рынку управлению предприятия необходимо постоянно проводить анализ деятельности фирмы для принятия управленческих решений. Для анализа и принятия решений необходима исходная информация, такую информ ...